Centro commerciale: porta d’entrata o porta girevole?

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luglio 31, 2015 di vermondo

Nella presentazione del piano attuativo del centro commerciale polifunzionale sull’area AT1 ex Medaspan, spesso è stato detto dai relatori che sarà la “porta d’entrata” a Meda. Ho utilizzato questa metafora per evidenziare i rischi che potrebbe, invece, diventare una “porta girevole”, dove si entra e si esce a causa della viabilità caotica e della mancanza di un centro urbano attraente che valorizzi il patrimonio monumentale storico e culturale in progressivo abbandono. Molto si è detto anche dei livelli occupazionali, dimenticando che i maggiori posti di lavoro attesi saranno probabilmente compensati da quelli persi per la cannibalizzazione dei servizi. Molte altre ancora le ragioni che mi hanno convinto a votare contro la proposta, anche se presenta indubbi aspetti positivi, come l’occasione di bonificare e riqualificare l’area dismessa e la generazione di rilevanti oneri di urbanizzazione. Ma questi stessi benefici potrebbero essere ottenuti lavorando e ricercando con la proprietà e con investitori privati e pubblici altre alternative che siano di maggiore utilità pubblica per la crescita e lo sviluppo di Meda

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Consiglio Comunale del 30 luglio 2015 – piano attuativo area AT1 ex Medaspan in variante al PGT

L’area AT1 ex Medaspan è probabilmente l’ultima o una delle ultime opportunità di riqualificazione di Meda, per la sua ampiezza (45.000 mq) e per la sua collocazione strategica. La proposta dell’attuale amministrazione è di sostenere il progetto per la costruzione di un edificio sviluppato su quattro livelli, di cui:

  • uno interrato, dedicato a parcheggi, in parte a uso pubblico (324 posti auto) e in parte a uso privato (63 posti);
  • piano della Grande Superficie di Vendita di circa 10.000 mq, con galleria commerciale, esposizioni;
  • piano con spazi per attività ludico-sportive (fitness e benessere), fruibili a pagamento secondo i criteri della convenzione;
  • un albergo di 60-80 camere.

La superficie coperta è di 19.900 mq e la superficie lorda di pavimento è di 25.500 mq. Due rotatorie e passaggi ciclopedonali sono previsti per la viabilità in entrata, uscita e all’interno dell’area. La superficie a verde è di circa 11.000 mq e 14.500 mq sono dedicati a piazzali e parcheggi asfaltati a pagamento (570 posti pubblici e 133 privati), come definito dallo schema di convenzione.

Per avere un riferimento, ecco alcune GSV nel raggio di pochi km:

  • Esselunga di Seregno: 3.300 mq;
  • Bennet di Lentate: 9.610 mq;
  • COOP di Cantù: 14.050 mq.

 

Prima di esporre le ragioni e la posizione di MEDA per TUTTI su questa proposta, voglio notare che si sta discutendo di questo argomento molto importante il 30 luglio, a ridosso della pausa estiva e con un’accelerazione sui lavori preparatori dove i documenti e gli approfondimenti richiedono maggiore tempo e attenzione.

Prima ancora di entrare nel merito della valutazione, ho 7 domande, ulteriore a quelle già poste in sede di commissione:

  • a pagina 3 della proposta di deliberazione, si dice che l’area AT1-a manterrà le funzioni esistenti; significa che rimarrà campo sportivo? Significa inoltre che la volumetria concessa di 3 mc/mq è assorbita totalmente dal piano attuativo proposto?
  • il primo punto da deliberare è la sdemanializzazione di superficie in via General Giardino con immediata eseguibilità; chiedo perché non rinviare l’eseguibilità a convenzione accettata e sottoscritta, come da ultimo paragrafo dello schema di convenzione?
  • il punto 7 prevede votazione unanime? significa che l’eventuale votazione a maggioranza non è sufficiente?
  • lo schema di convenzione non contiene le note citate nel testo; perché? È possibile averle integrate?
  • per quali ragioni si chiede alla PABEL un progetto di massima di sistemazione e riqualificazione della viabilità del centro storico di Meda (corso Matteotti)?
  • perché la convenzione ha durata di 10 anni dalla data di stipulazione e non dalla data di fine collaudo?
  • qual è il programma per includere questo piano attuativo nel PAES di Meda; in particolare trovo lacunosa, nella dichiarazione di sintesi della VAS, la mancanza di un obiettivo per la classe energetica degli edifici e la richiesta di una separazione degli scarichi di acque chiare e nere.

 

Venendo alla valutazione da parte di MEDA per TUTTI, le motivazioni a favore potrebbero essere: l’opportunità concreta di riqualificazione dell’area e l’entrata di rilevanti oneri di urbanizzazione.

  1. Il piano attuativo proposto da PABEL SpA sembra l’unica opzione concreta, non essendoci altre manifestazioni d’interesse su quest’area; quindi, la proposta della Giunta è quella di accettarla, in assenza di alternative. Non risultano altri tentativi di coinvolgimento di possibili investitori per altri obiettivi, con possibile e maggiore utilità pubblica per la città.
  2. Il piano prevede un gettito stimato di 3,6 MLN di oneri di urbanizzazione. Non sono, però, note le decisioni della giunta circa l’utilizzo di questa cifra.

 

Le motivazioni contrarie o di perplessità sono: la discutibile valenza strategica di un centro commerciale polifunzionale in zona prossima al centro; il problematico impatto sul traffico e sulla viabilità urbana; la mancanza di un quadro d’insieme sulle altre aree per assenza di una variante del PGT.

  1. Meda è, storicamente ed economicamente, una città manifatturiera. Ha lunga tradizione artigianale e una leadership conquistata nel settore del design e dell’arredamento, grazie ad artigiani, imprenditori e professionisti noti nel mondo per i loro prodotti e servizi nella filiera del mobile. Su questo pilastro occorre consolidare e costruire per la crescita e lo sviluppo della comunità e del territorio. Peraltro, Meda è circondata da centri commerciali raggiungibili in pochi minuti. Quindi, trasformare completamente l’area AT1 da industriale, com’era, a commerciale anche per l’ultima parte rientrante nella riperimetrazione (5.000 mq), è un passo che può pregiudicare e accelerare un pericoloso percorso di contrazione e progressivo abbandono del settore del design, produzione e commercializzazione dei prodotti di arredo. Quest’area darebbe maggiore valore aggiunto alla città se mantenuta nell’ambito della valorizzazione della filiera del legno, con siti produttivi, commerciali, formativi e attività di servizio ricercando con attenzione gli investitori interessati e i possibili fondi europei, statali o regionali, come è avvenuto per esempio recentemente a Lentate per il polo formativo promosso da FederlegnoArredo.
  1. I centri commerciali sono solitamente e concettualmente situati ai margini delle città, dove le disponibilità di spazi e superficie assicurino la gestione della viabilità addizionale generata. L’area AT1 è in zona centrale, a poca distanza dalla chiesa, dal municipio e dal centro storico. Tutti sappiamo che la viabilità urbana a Meda è caotica per l’alto livello di edificazione del territorio senza le necessarie infrastrutture, prime fra tutte quelli di superamento della frattura ferroviaria. Aggiungere un sicuro aumento di traffico alla già fragile situazione attuale è improponibile. Il progetto dovrebbe da subito contenere una soluzione di superamento della ferrovia o essere rinviato a realizzazione effettuata del promesso sottopasso lungo via Seveso- via Cadorna, come opera connessa di Pedemontana.
  1. Non è condivisibile né utile per la città, discutere e approvare un progetto di un’area importante senza ancora conoscere la variante del PGT che dovrebbe dare un’indicazione generale della visione strategica del territorio. Approvare le singole aree o i singoli piani non aiuta a valutare la visione d’insieme con le sinergie, le opportunità e le criticità. Non ha senso approvare il piano attuativo di un’area strategica, di grande rilevanza per la città, senza conoscere il quadro d’insieme e gli obiettivi di breve, medio e lungo termine di valorizzazione del territorio a beneficio della comunità. L’approccio per singoli pezzi del mosaico senza la visione completa è pericoloso. Peraltro non sono neppure note le intenzioni di questa amministrazione sugli impegni per l’utilizzo degli oneri di urbanizzazione che entreranno nelle casse del Comune.

 

Meda non ha un centro urbano di riferimento. Quello storico – dove c’è il patrimonio monumentale e culturale della città – è abbandonato a se stesso da decenni ed è in avanzato stato di degrado. Non esiste un altro centro che abbia le caratteristiche di bellezza, di unicità  e di identità storica e sociale. Meda non può ripartire senza una chiara e urgente politica d’intervento per riqualificare il centro, portando servizi e attraendo investimenti anche privati. Questo centro commerciale polifunzionale proposto potrebbe avere un senso se Meda avesse un centro urbano solido e vivo, che vivesse di vita propria per l’attrattività delle sue bellezze, dei servizi, delle proposte culturali e commerciali. Nella situazione attuale, potrei essere facile profeta nel prevedere uno schiacciamento totale dell’imponenza del centro commerciale polifunzionale sul quasi inesistente e debole tessuto urbano e del centro, in particolare.

Per queste ragioni, oggi un centro commerciale nell’area ex-Medaspan non è la soluzione ottimale né la più urgente per lo sviluppo della città. Altre soluzioni potrebbero dare un maggiore valore aggiunto, in collaborazione con privati e con le istituzioni pubbliche per valorizzare al meglio il patrimonio specifico e identificativo della città di Meda in una prospettiva di crescita e sviluppo della comunità.

Perciò il mio voto è contrario a questo piano attuativo. Detto ciò, se la proposta dovesse passare, MEDA per TUTTI non mancherà nel segnalare osservazioni e avanzare proposte che possano minimizzare gli impatti negativi che ho evidenziato in questo intervento e massimizzare le ricadute positive sulla comunità e sul territorio, lavorando a soluzioni che diano un giusto ritorno agli investitori insieme con il massimo beneficio per la comunità medese.

Vermondo Busnelli, Consigliere Capogruppo di MEDA per TUTTI

30 luglio 2015

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2 thoughts on “Centro commerciale: porta d’entrata o porta girevole?

  1. sceltalibera scrive:

    L’ha ribloggato su sceltaliberae ha commentato:
    Bah! Se ho ben capito un progetto peggiore di quello del 2004.
    Se non ricordo male la giunta di quel periodo (Sindaco Asnaghi sostenuto da FI e AN) avrebbe voluto presentare in Giunta un progetto che prevedeva la realizzazione di una multisala (stile UCI Cinema di Lissone per capirci) con alcuni negozi (se non erro l’Expert di Via Luigi Rho si sarebbe dovuto trasferire in quel complesso ed il Gruppo Franchini avrebbe dovuto realizzare un supermercato).
    Ma soprattutto c’era l’impegno a realizzare, entro 2 anni dall’inizio lavori, un sovrappasso alla linea Milano-Asso. Sarebbe stata un’opera che avrebbe aiutato a decongestionare il traffico e nel contempo riqualificare l’area di Via Milano (argomento questo ancora di estrema attualità).
    Ora cosa avremo? Un complesso con più cemento e meno fruibilità per i medesi, ma soprattutto senza sovrappasso. Quest’ultima è un’opera che riveste assoluta urgenza, non ne possiamo più fare a meno. Ma perché la Giunta non ha chiesto la realizzazione di un sovrappasso? Bastava prendere il progetto già realizzato nel 2004, giacente in Comune, e chiederne la realizzazione.
    In vece cosa otterremo? La riqualificazione di Corso Matteotti. Cosa vorrà poi dire non è dato sapere, auguriamoci che lo sappia almeno la Giunta.
    Avremmo potuto avere il sovrappasso FNM attivo già da 9 anni, invece le polemiche e le “sollevazioni popolari” bloccarono tutto e così oggi ci troviamo, dopo quasi 2 lustri, a vivere ancora gli stessi patemi ma con una novità, che i sovrappassi non arriveranno mai.

    • vermondo scrive:

      Ho sollevato queste obiezioni in commissione e consiglio ma non c’è disponibilità al confronto e al miglioramento. Poi, sulla riqualificazione del centro urbano ci sono solo parole e non impegni né programmi. Ho chiesto in più occasioni il cavalvavia ma non c’è volontà per discuterelo. Ho chiesto, almeno il sottopasso promesso prima dell’avvio del centro commerciale.

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